.jpg)
Barend Jonker, ontwikkelmanager Haarlemmermeer: “Naast sociale woningen ook meer marktprogramma bouwen”
Het 'onrendabele deel' van een ontwikkeling
Barend Jonker, ontwikkelmanager in Haarlemmermeer bij Ymere, is duidelijk over onze ambities: “We zijn volop aan het uitbreiden. Dat kenmerkt ons op dit moment ook.” Tegelijkertijd loopt hij in zijn rol ook regelmatig tegen allerhande moeilijkheden aan, zoals de rendabiliteit van projecten. “Het blijft lastig dat wij als woningcorporatie alleen verantwoordelijk (mogen) zijn voor het ‘onrendabele deel’ van een ontwikkeling.”
Hoe Barend ruim vijf jaar geleden bij Ymere belandde? Dankzij Michiel, waarmee hij (een flinke tijd geleden) bij Kristal samenwerkte en die hem voor deze rol polste. Voor Barend waren er echter meer redenen: “Ik miste bij mijn vorige werkgever de maatschappelijke factor een beetje – dat geeft tenslotte toch net wat meer diepgang aan het werk. Voor mij was het dan ook echt een bewuste stap om weer aan de maatschappelijke kant van vastgoed te willen ontwikkelen.”
Gelijk enthousiast
Lachend: “Ik vond het ook prettig om, na Utrecht, nu weer in Amsterdam aan het werk te kunnen. Zelf woon ik namelijk in Watergraafsmeer. Toen ik met Michiel in contact kwam, was ik ook gelijk enthousiast, tot hij zei eigenlijk op zoek te zijn naar een ontwikkelmanager voor Haarlemmermeer. Inmiddels ben ik aardig aan deze regio gehecht geraakt!”
Diverse nieuwbouwopgave
Dat is niet voor niets. Onder andere de gebiedsontwikkelingen in de Westflank maken het gebied erg interessant. Van turn-key aankopen tot aan onze eigen projecten op grondposities of ontwikkelingen vanuit bestaand bezit. Barend: “De nieuwbouwopgave is heel divers. We werken er met een aantal grote partijen samen en creëren mooie nieuwbouwprojecten, zoals Tudorpark en Victoriapark. Maar bijvoorbeeld ook het stationsgebied in Hoofddorp en de transformatielocaties in Nieuw-Vennep, waar we geen eigen grondposities hebben, maar wel het sociale deel van andere ontwikkelaars kopen.”
“Ik miste bij mijn vorige werkgever de maatschappelijke factor een beetje – dat geeft tenslotte toch net wat meer diepgang aan het werk."
.jpg)
Lange termijnoogmerk
Volgens de ontwikkelmanager zit het grote verschil tussen Ymere en andere ontwikkelaars ‘m in het ‘lange termijnoogmerk’. “In feite hebben we twee petten op. We zijn ontwikkelaar én belegger – van sociaal vastgoed. Omdat we onszelf langdurig verbinden aan een buurt of wijk en ons bezit willen opbouwen, werken we net op een andere manier. Zo zullen we soms kiezen voor een iets duurdere oplossing, als dat betekent dat het dan op de lange termijn waardevaster blijft. We willen tenslotte dat onze huurders een lange tijd prettig kunnen blijven wonen.”
Huishoudboekje onder druk
Makkelijker gezegd dan gedaan, want het huishoudboekje van woningcorporaties komt meer en meer onder druk te staan door – onder andere – stijgende bouwkosten. Ook in dat opzicht is de voorgenomen huurbevriezing een bittere pil om te slikken, vindt hij. “We kunnen het geld maar één keer uitgeven. Bovendien: het is geld ván en vóór onze huurders. Daar moeten we zo zorgvuldig mogelijk mee omgaan."
'Doodzonde' als investeringscapaciteit verder beperkt wordt
Op de vraag waarom initiatieven als de huurbevriezing zoveel impact kunnen hebben, antwoordt Barend: “We kunnen dan bijvoorbeeld geen grondposities meer aangaan of nieuwbouwprojecten starten. Het zou een doodzonde zijn als onze investeringscapaciteit verder beperkt wordt.” Niet in de laatste plaats omdat Ymere juíst de afgelopen jaren enorm heeft ingezet op een nieuw beleid met betrekking tot acquisitie en daar de juiste mensen voor heeft aangetrokken. “Bovendien”, betoogt hij, “lopen er ook een heleboel woningbouwontwikkelingen die ontzettend nodig zijn, in alle segmenten. Wij staan klaar om daarin het sociale deel op te pakken, en het zou erg zonde zijn als dat nu niet meer kan.”
Meer marktprogramma bouwen
Overigens blijft het lastig dat dat deel wel ‘het onrendabele deel’ van een ontwikkeling is, aldus de ontwikkelmanager. Volgens hem zorgt dat ervoor dat woningcorporaties in Nederland in feite minder kunnen bijdragen dan dat ze zouden willen. Daar zijn echter best oplossingen voor te bedenken. “Als we het goed en verantwoord doen, valt er wat voor te zeggen dat we naast sociale woningen ook iets meer van het (vrije) marktprogramma gaan bouwen. Bijvoorbeeld dat we met de winst op een koopwoning, het tekort op een sociale huurwoning kunnen compenseren. Dat zou het een stuk houdbaarder maken. Nu zitten we helaas klem in de Woningwet.”
Met meer bezig dan alleen stenen
Tegelijkertijd vindt hij dat we al ‘heel veel doen’. “Als je Ymere-breed kijkt, zijn we veel meer bezig met de mensen dan alleen met de stenen zelf. Dat is goed en ook wat van ons gevraagd wordt. De problematiek achter de voordeur is namelijk vele malen groter dan wat je door te bouwen kunt oplossen. Veel collega’s zijn daarmee bezig – en dat zou best wat zichtbaarder mogen zijn.”
“Naast sociale woningen ook meer marktprogramma bouwen”
.jpg)
“Zie participatie als een kans, maar stel wel duidelijke kaders”
.jpg)
“Voor een goede gemengde wijk heb je ook andere ontwikkelaars nodig"
.jpg)
"Wij maken juist gebieden waar we zelf ook een groot onderdeel van blijven uitmaken"
“We werken in totale openheid met andere partijen – en dat leidt tot vertrouwen”
.jpg)
“Betaalbare kwaliteit bereik je door meerjarige samenwerking met partners”
-(1).jpg)
"Onze vastgoedwaarde blijft op peil doordat we leefbare en prettige wijken ontwikkelen”
“Sociale woningbouw betekent scherp aan de wind zeilen”
“Als we onbeperkte financiële middelen hadden, was de woningcrisis morgen opgelost”
