.jpg)
Michiel Schuitemaker, manager Vastgoedontwikkeling: “Als je een goede gemengde wijk wil, moet je ook andere ontwikkelaars aan boord hebben”
Van zee naar vastgoed
Eerlijkheid gebiedt hem (lachend) te zeggen dat het ‘een heel verhaal’ is, over zijn loopbaan. Als manager Vastgoedontwikkeling bij Ymere heeft Michiel Schuitemaker al een werkend leven achter zich, dat overigens niet begon zoals je op voorhand zou denken. Na zijn opleiding Civil Engineering ging hij namelijk eerst een aantal jaar aan de slag als offshore constructeur. “Dan ging je ook de zee op, maar het grootste deel zat je achter je bureau te rekenen. Na een paar jaar vroeg ik mezelf af: ‘Is dat het?’
Een afdeling als Conceptontwikkeling is binnen corporaties redelijk uniek.
Gelukkig bleek het antwoord een volmondig ‘nee’. “Per ongeluk kwam ik toen in de vastgoedwereld terecht en ontdekte ik dat het hebben van meer diversiteit in mijn werk meer mijn ding was.” Via Delta Lloyd (projectleider vastgoed), AM (adjunct-directeur commercieel vastgoed) en Kristal (locatiemanager) belandde Michiel een kleine vijftien jaar geleden bij Ymere.
Veel veranderingen meegemaakt
Een flinke tijd, dus het is niet gek dat hij veel heeft zien veranderen. “Door de nieuwe woningwet heb ik wel de nodige switches meegemaakt. We waren eerst meer een ontwikkelende corporatie die naast sociale huurwoningen ook koopwoningen realiseerde. Nu ligt de nadruk nóg meer op (sociale) huurwoningen – en een deel middenhuur. In de loop der jaren zijn de teams die hier ook mede voor verantwoordelijk zijn, aanzienlijk uitgebreid met veel kundige mensen.” Michiel doelt daarmee op onder andere Conceptontwikkeling, Kwaliteitsmanagement en Asset Management. Sterker nog: bij zijn aantreden in 2010 bestond die laatste afdeling überhaupt nog niet.
Fraaie renovaties in de binnenstad
“Een afdeling als Conceptontwikkeling is binnen corporaties redelijk uniek. Ja, grote commerciële partijen als BPD en AM hebben dit óók, maar woningcorporaties vaak niet.” Het zorgt in het gesprek voor een mooi bruggetje naar de verschillen tussen corporaties en commerciële ontwikkelaars. “Wij doen ook nog andere dingen dan nieuwbouw, zoals het realiseren van hele fraaie gerenoveerde woningen in de binnenstad en transformeren van BOG en bergingen naar woningen. Projecten als Bavodorp en Rozenprieel in Haarlem, of de Amsterdamse Van der Pekbuurt en de Gentiaan. Dat is iets dat commerciële partijen niet of nauwelijks kennen.”
.jpg)
Gemengde wijken voor iedereen
Ymere is niet alleen een corporatie, maar acteert financieel ook als een ontwikkelende belegger, legt Michiel uit. “Dat betekent dat we ons vastgoed in onze eigen portefeuille houden en dat we onze ‘klant’ beter kennen, maar ook dat we – door onze regionale binding – goede relaties met de politiek hebben.” Dat laat overigens onverlet dat de samenwerking met voornoemde partijen essentieel is, want Ymere is tenslotte niet de enige speler op de markt. “We staan voor gemengde wijken waar iedereen in kan wonen, maar tegelijkertijd mogen we geen koopwoningen bouwen. Dus: als je een goede gemengde wijk wil hebben, zal je ook andere ontwikkelaars aan boord moeten hebben. Samenwerking is noodzakelijk, maar die partijen moeten wel weten wat onze wensen zijn en hoe we in de wedstrijd zitten.”
Samenwerking van groot belang
Dat geldt ook voor turn-keyprojecten die we afnemen, legt Michiel uit. “Daarom is het ook belangrijk dat we samenwerken met partijen die we al jaren kennen. Wij hebben ons eigen Programma van Eisen en kijken vanuit daar heel kritisch naar het concept dat aan ons wordt voorgelegd. Als een partij dat dan al volledig heeft uitgewerkt, zo van: ‘teken maar bij het kruisje’, dan werkt dat niet voor ons. Daarom profileren we ons ook als een ondernemende partij die graag wil samenwerken. Dat zíjn we ook.”
Het business model is 'knellend'
Vanuit zijn rol kijkt Michiel vooral naar vastgoedvraagstukken die breder zijn dan één regio. Het gaat daarbij ook veel over het business model van Ymere als ontwikkelende corporatie, die – in zijn woorden – ‘knellend is’, vanwege wetgeving. “Voorheen konden we koopwoningen ontwikkelen en verkopen, waarvan het resultaat weer terug de corporatie invloeide. Dat is nu een stuk ingewikkelder geworden. Je zal op een veilige en verantwoorde wijze ook in het commerciële circuit moeten bewegen, waardoor je dus geld uit de markt haalt door posities die je hebt of inneemt, en het resultaat weer laat terugvloeien in de investeringen in de sociale huurwoningen.”
De rol van de politiek
Hij vervolgt: “Er is veel dichtgetimmerd, maar onder druk wordt alles vloeibaar. De politiek speelt hierin een belangrijke rol: zij moet ons de mogelijkheid bieden om – letterlijk – iets van de grond te krijgen. Kijk maar naar de westflank in Haarlemmermeer. Hier hebben we al vijftien jaar een grondpositie en zijn we al jaren bezig om te mogen bouwen samen met andere grondeigenaren. Dat vergt daadkracht en samenwerking. Bovendien: als wij als corporaties niks doen, zal er überhaupt veel minder worden gebouwd. En om de woningcrisis tegen te gaan, zal je toch écht moeten gaan bouwen.”
“Zie participatie als een kans, maar stel wel duidelijke kaders”
.jpg)
“Voor een goede gemengde wijk heb je ook andere ontwikkelaars nodig"
.jpg)
"Wij maken juist gebieden waar we zelf ook een groot onderdeel van blijven uitmaken"
“We werken in totale openheid met andere partijen – en dat leidt tot vertrouwen”
.jpg)
“Betaalbare kwaliteit bereik je door meerjarige samenwerking met partners”
-(1).jpg)
"Onze vastgoedwaarde blijft op peil doordat we leefbare en prettige wijken ontwikkelen”
“Sociale woningbouw betekent scherp aan de wind zeilen”
“Als we onbeperkte financiële middelen hadden, was de woningcrisis morgen opgelost”
.jpg)