9 september 2025

Hicham Rmila, ontwikkelmanager Almere & Weesp: "We kiezen er bewust voor onze co-maker vroegtijdig te betrekken"

Altijd dichtbij

Stiekem was Ymere altijd dichtbij voor ontwikkelmanager Hicham Rmila. Zo begon hij zijn carrière ooit bij de Zaandamse woningcorporatie ZVH en werkte hij als projectontwikkelaar bij onder andere Kristal, ASR Vastgoedontwikkeling en Sint Jacob aan verschillende nieuwbouwopgaves in samenwerking met andere corporaties.

Een kleine tien jaar geleden maakte hij de overstap naar ons: “De drang naar een corporatie borrelde meer en meer. Het feit dat hier de bewoner veel meer centraal staat, trok me altijd al. Ik krijg er energie van om ervoor te zorgen dat ook huurders met een ondergemiddelde portemonnee een mooie en kwalitatieve woning krijgen.”

Risico's definiëren

Hicham doet dat – samen met zijn team – voor Almere (‘mooi om te werken voor een stad met een gigantische groeiambitie, waar in tien jaar tijd bijna 25.000 nieuwe woningen worden gebouwd’) & Weesp. En dat begint, weet hij, bij het leren kennen en begrijpen van de omgeving waarbinnen je gaat bouwen. “Wat ons kenmerkt, is dat we met ons team die omgeving eerst goed analyseren. Die inzichten nemen we vanaf het begin van het project al mee.”

Minstens net zo belangrijk, volgens hem, is het vroegtijdig betrekken van onze bewoners, gemeente, onze co-makers en andere partners waarmee we optrekken. Dat zorgt er tenslotte voor dat we makkelijker betaalbare woningen kunnen realiseren, aldus Hicham. “Door op die manier te werken, kunnen we goed zicht krijgen op de belangen en de investeringskosten en gezamenlijk hierop sturen om deze zo realistisch mogelijk te houden. We definiëren alle risico’s bij aanvang en houden die continu in ons achterhoofd.”

“Een complex gebied, de eventueel uit te plaatsen bewoners, geschikte tussentijdse wisselwoningen, maar ook vergunningstrajecten en procedures die je moet doorlopen. Dat probeer je allemaal aan de voorkant met elkaar scherp te krijgen.”

Hicham Rmila

Meedenken over bouwsystematiek

Dat is overigens geen sinecure, want mogelijke problemen kunnen in elk deel van een ontwikkeling zitten. Hicham, opsommend: “Een complex gebied, de eventueel uit te plaatsen bewoners, geschikte tussentijdse wisselwoningen, maar ook vergunningstrajecten en procedures die je moet doorlopen. Dat probeer je allemaal aan de voorkant met elkaar scherp te krijgen.” Overigens vraagt dat ook het een en ander van onze partners, die we vragen proactief mee te denken over de risico's, bouwsystematiek en over de efficiëntie van een gebouw. “Ze moeten in de lead zijn als het gaat om de elementen waar grote investeringen mee zijn gemoeid, en die helder hebben.”

Co-maker vroeg betrekken

Die manier van werken is tegelijkertijd een van de voornaamste verschillen die de ontwikkelmanager ziet ten opzichte van andere partijen. “Waar we wat mij betreft anders in zijn, is dat we – voordat we ook maar een streep op papier hebben – al een co-maker hebben uitgekozen. We kiezen er bewust voor om, ook als we nog niet weten wat voor soort programma we gaan realiseren, de co-maker al te betrekken, zodat die kan meedenken over de keuze die we maken.”

Het belang van een omgevingsanalyse

Door vroegtijdig te anticiperen op alle denkbare aandachtspunten, en het maken van een omgevingsanalyse, is het ook makkelijker om bepaalde keuzes uit te leggen, betoogt hij. “Een tijdje geleden hadden we een verschil van inzicht met de gemeente, die graag zag dat we een ander soort woningen zouden bouwen dan dat we zelf voor ogen hadden. Dankzij de analyse konden we ons standpunt – compactere woningen om de doorstroom te bevorderen – beter uitleggen.”

Trage besluitvorming

Om de woningcrisis op te kunnen lossen, moet er een heleboel veranderen, ziet ook de in Hilversum woonachtige ontwikkelmanager. Veelal gaat het echter om zaken waar we zelf geen invloed op hebben, meent hij. “De besluitvorming verloopt vaak te traag. Daardoor blijven besluiten lang op de plank liggen, wat voor vertraging binnen projecten zorgt. Dat heeft niet altijd met lopende procedures te maken, maar ook met capaciteit van bijvoorbeeld de netbeheerders.”

Ingewikkelde eisen

Hij vervolgt: “Ik vind het een ingewikkelde kwestie. Ook als je bijvoorbeeld kijkt naar de stapeling van ambities in aanloop naar een nieuwbouwproject; ik ben voor ambitie en ik vind dat wij met een beperkt budget het maximale moeten doen om iets moois te realiseren, maar we krijgen ook vaak – vanuit beeldkwaliteit of parkeerbeleid – iets opgedragen dat voor vertraging of extra kosten zorgt. Zo’n stapeling van eisen zorgt er soms voor dat het project voor wat betreft de sociale huurwoningen niet meer haalbaar of reëel is.”

De eindstreep halen

Maar, zegt hij, je hebt altijd met uitdagingen te maken als het gaat om het bouwen van woningen. “En het mooie is als het dan toch lukt om met alle betrokkenen tot een goed eindresultaat te komen. Als ik kijk naar de lange processen die we hebben meegemaakt tot aan de Raad van State, bijvoorbeeld, en het dan tóch lukt om de eindstreep te halen en ermee te kunnen starten – dát vind ik het meest waardevolle aan m’n werk.” Knipogend: “En het helpt ook dat ik niet snel opgeef!”

Meer van dit soort verhalen?

The proof is in the pudding. Onze gemotiveerde mensen delen hun blik op gebiedsontwikkeling en vastgoedinvestering: van projectontwikkelaars tot directieleden.